DE L'IMPORTANCE D'UNE BONNE OPINION DE LA VALEUR MARCHANDE

Je passe parfois des journées entières à essayer d'extraire la valeur marchande la plus probable d'une propriété.  Pour ce faire, il faut trouver des vendus comparables et les ajuster pour les faire se ressembler à la propriété sur laquelle on travaille. Si des comparables ne se trouvent pas, il faut alors trouver des à-peu-près comparables avec lesquels le même travail est exigé,  mais devenu plus complexe par la plus grande différence entre le sujet et ses pseudo-semblables.  La tâche est difficile parce qu'elle est sujette à beaucoup d'erreurs. Les apparences sont souvent trompeuses et il est facile de se laisser berner par la première donnée venue.  L'économie n'étant pas une science exacte - loin s'en faut -   la marge d'erreur est importante, d'autant plus si les comparables ne le sont pas vraiment.  Les facteurs qui peuvent venir affecter la valeur sont nombreux et divers, allant de la situation géographique (des écarts peuvent exister d'une rue à l'autre) à la qualité des locataires en passant par la vétusté des infrastructures du bâtiment, la grandeur des chambres ou le moment de la vente.  

Je mets donc beaucoup d'efforts pour me faire une idée précise., la plus précise possible.  Pour ce faire, je ne manque jamais de valider mon résultat par une seconde analyse basée sur des éléments différents de la première.  Encore ici, trouver la correspondance entre ces deux résultats peut exiger de se creuser joliment les méninges.

L'effort que j'y mets peut sembler exagéré aux yeux de plusieurs, dont certains collègues, mais la certitude quant à la valeur d'une propriété qui germe d'une telle analyse rapporte des fruits qui en valent amplement la peine.  Pour en mesurer l'importance, il faut savoir ceci:

  • Le marché est très dynamique.  Il y a de nombreux investisseurs prêts à sauter sur toute propriété inscrite au bon prix.  On le voit assez souvent.  En fait, à chaque fois qu'un prix juste est demandé dès le début d'une mise en marché.
  • Lorsqu'apparaît une propriété sur le marché, avec les moyens de communications qui sont les nôtres aujourd'hui, l'information est immédiatement relayée à une incroyable quantité d'acteurs à l'affût du marché.  Il y a un buzz, une onde de choc d'une durée de deux semaines environ qui se propage  vite et bien, qui passe et qui ne reviendra plus.
  • Plus il y a d'acheteurs intéressés au même moment, plus la compétition fait son travail et plus le montant des offres d'achat sont élevés.

Ainsi, une propriété annoncée à un prix juste se vendra vite et bien.  Le vendeur sera gagnant puisqu'il pourra plus rapidement mettre tout ça derrière lui et faire le pas qu'il souhaite faire en se départissant de son immeuble.  L'acheteur sera gagnant puisqu'il sortira de la transaction avec le sentiment tout à fait justifié d'avoir remporté une bataille contre ses compétiteurs.  Et le courtier sera gagnant parce que les choses n'auront pas trainées et toutes les parties s'en trouveront satisfaites.

À l'inverse, une propriété annoncée à un prix trop élevée génère la méfiance.  Au Québec en particulier je crois, on a l'épiderme sensible à l'avidité.  Parce que les ressources ne sont pas énormes peut-être et parce qu'on évolue dans une société qui favorise le partage des richesses  on préfère en général tenir à distance ceux qui sont trop gourmands.  L'erreur n'est pas toujours voulue, loin s'en faut, mais l'impression qui s'en dégage fait sa marque.  

L'indécence des prix de vente demandés très souvent témoigne largement de ce piège dans lequel tombent tant de vendeurs, avec la complicité innocente ou non de leur courtier.   C'est qu'il existe bel et bien une plage de valeur pour chaque propriété. Plage en deca et au delà de laquelle tout prix de vente devient une espèce d'escroquerie au profit de l'une ou de l'autre partie. 

Si je vous raconte cela ce n'est surtout pas pour me plaindre ni pour faire valoir ma rigueur ou mon expertise mais bel et bien pour vous faire prendre conscience de la difficulté et de l'importance d'une bonne opinion de la valeur marchande.  Je le répète, l'économie n'est pas une science exacte.  Il y a des économistes pour dire blanc alors que d'autres proclament noir, bleu ou jaune pour décrire la même réalité.  Le sol est mouvant.  Il s'agit de prendre le temps et de mettre l'énergie qu'il  faut pour se bien camper, prendre position, viser et tirer.  Les chances d'atteindre sa cible sont nettement plus élevées de cette façon.

 

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