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Sur l’ïle de Montréal, entre les autoroutes 15 et 25, durant les quatre premiers mois de 2014, il s’est vendu par les courtiers:

61  quadruplex  à $150,000 en moyenne par apt pour un revenu de $7,775 par apt en moyenne...

Il y a beaucoup de confusion dans les esprits quant à la mise de fonds minimale exigée pour le financement des propriétés à revenus depuis que le gouvernement fédéral a entrepris de resserrer les normes d'assurance hypothécaire. Voici brièvement ce qu'il en est...

La Fédération des Chambres Immobilières du Québec (FCIQ) a publié à la fin mai une analyse du marché de la revente de plex basée sur l'activité des dix dernières années. Pour la région de Montréal, on a observé une baisse de 35% du nombre de ventes alors que les prix ont presque doublé! Mais qu'est-ce qui permet au marché montréalais de défier ainsi les lois de l'offre et de la demande?

Il existe une mathématique peu connue des non-initiés et qui permet d'évaluer de façon relativement précise la rentabilité future d'un immeuble à revenus sur une certaine période de temps. Cette mathématique est quelques peu rébarbative et c'est sans doute la raison pour laquelle elle est si peu utilisée.

Nous avons vu que la priorité no 1 concernant l'entretien d'une bâtisse est d'éviter que l'eau ne s'y infiltre. Mais la question de la menace aquifère ne s'arrête à la bonne étanchéité de l'enveloppe extérieure ou de la tuyauterie.

J'ai assisté la semaine dernière à un séminaire sur le marché international de la revente. Il y avait là divers acteurs nous donnant leur point de vue sur l'état de la situation et les perspectives d'avenir. On y a appris que ce marché est en forte croissance. Les réseaux de communications entre courtiers d'un bout à l'autre de la planête se développent ainsi que l'expertise et la confiance. Les investisseurs se multiplient et la part de l'immobilier dans les grandes fortunes corporatives comme privées ne cesse de grossir.

Dans la pratique du courtage immobilier, il m'arrive souvent de tomber sur une propriété mise en vente qui me semble être une bonne affaire. On ne peut jamais en être certain avant d'y avoir mis les pieds et encore, il faut passer par l'inspection technique et l'analyse des documents pour en avoir la certitude définitive. Mais le bon deal, qu'il se confirme être juste ou non, se prescent en général dès le premier coup d'oeil.

Vous êtes sans doute nombreux à utiliser le multiplicateur de revenu brut (MRB) quand vient le temps d'évaluer le prix de vente d'un immeuble.  C'est en général la première analyse qu'on fait, histoire de déterminer s'il vaut la peine de s'intéresser à une propriété en particulier.

Il y a un courtier immobilier qui a fait une analyse de toutes les propriétés à revenu vendues au Québec l'an dernier. Il en ressort que 60% des ventes se sont faites hors marché, c'est à dire sans que la propriété n'ait été mise en marché par un courtier immobilier.

Tour de pise

Après la prévention des infiltrations d'eau, la deuxième grande priorité devrait être de s'assurer que le support du bâtiment soit solide et stable. 

 

Il y a souvent des travaux à faire pour remettre un bâtiment en bon état mais il n'y a pas toujours le budget nécessaire pour tout faire. Alors, par où commencer?

Je passe parfois des journées entières à essayer d'extraire la valeur marchande la plus probable d'une propriété. Pour ce faire, il faut trouver des vendus comparables et les ajuster pour les faire se ressembler à la propriété...